Прозора ріелторська діяльність - гарантія захисту для клієнтів: які нововведення принесе законопроєкт №16145?

Уявіть родину, яка п'ять років відкладала на квартиру. Або переселенців, які нарешті отримали компенсацію за зруйнований дім. Вони знаходять оголошення, приходять на перегляд, і там їх зустрічає рієлтор. Хто він, чи має право цим займатися, чи взагалі зареєстрований як підприємець - невідомо. Комісія готівкою, "бо так прийнято". Договір - "давайте потім". А якщо щось піде не так, скаржитися нікуди: телефон просто перестає відповідати.

Для багатьох українців придбання житла є найзначнішою угодою в їхньому житті. Однак у цьому процесі люди часто виявляються найбільш вразливими. Це пояснюється відсутністю в Україні законодавства, яке б всебічно регулювало діяльність посередників у сфері нерухомості. Сьогодні ріелтором може стати будь-яка особа, що викликає певні ризики.

13 жовтня ми з колегами-депутатами офіційно подали законопроєкт №16145 "Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб під час отримання посередницьких послуг у сфері нерухомості". Варто підкреслити, що цей закон не лише "про рієлторів", а передусім про захист прав людей, які шукають їхні послуги. Водночас, вигоду від цього законопроєкту отримають і добросовісні професіонали в цій сфері.

ЩО ЗМІНИТЬСЯ ДЛЯ КЛІЄНТА

Розпочнемо з основ: кожна людина повинна знати, з ким має справу ще до першої зустрічі. У рекламному оголошенні буде чітко вказано, хто його розмістив: власник, уповноважена особа або агент. Агент зобов'язаний надати свій реєстраційний номер у Єдиному реєстрі. Це дозволить перевірити посередника всього за кілька хвилин через телефон, а не після того, як гроші вже будуть виплачені.

Далі - ціна. Ще до підписання договору агент має письмово або електронно повідомити повну вартість послуг, можливі додаткові витрати і те, чи отримує він гроші від іншої сторони угоди. Багато хто знає ситуацію, коли в день підписання раптом з'являється "а ще оформлення документів" чи "за терміновість". Тепер такі сюрпризи будуть поза законом.

Сама співпраця можлива лише за письмовим або електронним договором. У ньому мають бути перелік послуг і строки, розмір винагороди, права й відповідальність сторін, умови розірвання і повернення коштів, реєстраційний номер агента. Умови про приховані платежі, непропорційні штрафи чи заборону відмовитися від послуг, якщо агент сам порушив договір, будуть нікчемними. Тобто навіть якщо таку умову підписали, юридичної сили вона не має.

Суть важливого принципу: платити має той, хто замовив послугу. Розглянемо типовий випадок оренди. Користувач знаходить квартиру, приходить на перегляд, а йому повідомляють: "Комісія становить половину місячної орендної плати". Проте ріелтора замовив саме власник, а не орендар. Згідно із законопроєктом, без укладеного договору агент не має права вимагати фінансову винагороду. Взимати комісію з обох сторін можливо лише за умови письмового погодження кожної з них. Оплата повинна проводитися виключно безготівково, на рахунок агента. Це забезпечить клієнту наявність банківського підтвердження, яке свідчить про суму і мету платежу, що, в свою чергу, дозволить звертатися до суду або професійної асоціації у разі потреби.

У разі виникнення проблем, агент зобов'язаний надати обґрунтовану письмову відповідь на заявлену претензію протягом тридцяти днів. Порушення будуть розглядатися відповідними органами професійного самоврядування, і наслідки можуть бути серйозними: від попередження до призупинення свідоцтва або акредитації, а в особливо тяжких випадках - до виключення з реєстру з забороною на повернення протягом двох років. Сьогодні недобросовісний посередник може просто змінити свій номер телефону і продовжити діяльність. Але вже завтра він може втратити можливість працювати у своїй професії.

Послуги ріелтора завжди є добровільними. Якщо ви бажаєте самостійно продати або здати свою квартиру, робіть це без вагань. Закон не зобов'язує наймати агента, а навпаки, захищає тих, хто вирішує скористатися його допомогою.

Окремий законопроєкт забороняє здійснення посередницької діяльності у сфері нерухомості на тимчасово окупованих територіях, включаючи рекламу та дистанційний супровід таких угод. Це питання не лише принципового характеру, але й засіб захисту від шахраїв, які намагаються продати людям житло, що не може бути легально використане.

РЕЄСТРАЦІЯ ТА ПРОФЕСІЯ: ВІДСУТНІСТЬ У РЕЄСТРІ ОЗНАЧАЄ БРАК ПРАВА НА ПРАЦЮ.

Вся система базується на Єдиному реєстрі фахівців і агентів у сфері нерухомості. Фахівець – це особа, яка пройшла навчання, успішно здала кваліфікаційний іспит, отримала свідоцтво та регулярно підвищує свою професійну майстерність. Агент, у свою чергу, є особою, що взаємодіє з клієнтами: це може бути фізична особа-підприємець, яка має свідоцтво, або компанія, що об'єднує кваліфікованих фахівців. Агент проходить процедуру акредитації, і лише після внесення до реєстру він має право укладати угоди.

Реєстр буде адмініструвати Українська спілка фахівців у сфері нерухомості. При цьому його діяльність відповідатиме державним нормам, які регулюють роботу публічних електронних реєстрів. Членський внесок встановлено на рівні двох мінімальних заробітних плат на рік, щоб уникнути створення перешкод для вступу до професії.

Через дев'ять місяців після набрання чинності нового закону, можливість розміщення оголошень про продаж або оренду буде доступна лише для власника, його представника, членів сім'ї, спадкоємців або агентів, зареєстрованих у відповідному реєстрі. Це є однією з найважливіших норм для ринку. Багато шахрайських схем починаються з фальшивих оголошень: привабливі зображення, ціна трохи нижча за ринкову, та термінові заклики до передоплати через нібито великий інтерес з боку інших покупців. Коли кожне оголошення буде пов'язане з конкретною особою, що має реєстраційний номер, такі шахрайства втратять свою актуальність.

Важиво, що ціль не в тому, щоб "обвалити" ринок за одну ніч. Тому на приведення діяльності у відповідність передбачено шість місяців після реєстрації Спілки, а вимоги до освіти запрацюють лише через п'ять років. Ті, хто вже працює чесно, встигнуть адаптуватися.

ФІНАНСОВИЙ МОНИТОРИНГ: ДЕ ІСТИНА, А ДЕ ІЛЮЗІЯ

Найбільше питань і, чесно кажучи, найбільше маніпуляцій пов'язано з фінансовим моніторингом. Тому хочу зазначити: нові обов'язки цей законопроєкт не вводить. Ріелтори вже давно є суб'єктами первинного фінансового моніторингу відповідно до Закону №361-IX. Міністерство фінансів ще в квітні спростувало чутки про "нові правила". Ми лише закріплюємо цей статус у спеціальному законі, аби фахівці могли чітко бачити свої обов'язки в одному документі, а не шукали їх у різних актах.

Інформація про те, що рієлтори зобов'язані звітувати про всі угоди, що перевищують 400 тисяч гривень, є неправильною. Насправді, такого зобов'язання у них немає. Основне їхнє завдання полягає в тому, щоб інформувати Державну службу фінансового моніторингу про підозрілі фінансові операції. Що стосується суми 400 тисяч гривень, то вона стосується орендних угод: це той мінімум щомісячної орендної плати, з якого рієлтор стає об'єктом фінансового моніторингу. Звичайні громадяни, які придбавають двокімнатну квартиру за свої заощадження або в кредит, не підлягають жодним серйозним перевіркам.

Ми чули й побоювання ринку щодо "потрійного контролю", коли ту саму угоду перевіряють банк, нотаріус і рієлтор. Саме тому законопроєкт вибудовує взаємодію, а не ще одну надбудову. Нотаріус зможе використати інформацію, яку вже зібрав залучений до угоди агент, або залучити його до перевірки. Одна якісна перевірка замість кількох формальних - ось логіка.

Безготівкова комісія теж працює на прозорість: клієнт має доказ оплати, держава бачить кожну гривню винагороди. Підкреслю: йдеться лише про оплату послуг посередника, а не про переведення всіх розрахунків за житло в безготівку. А реєстр нарешті робить нагляд можливим. Сьогодні складно здійснювати фінмоніторинг на ринку, де значна частина учасників формально не існує. Коли кожен агент акредитований і внесений до реєстру, держава знає, хто працює на ринку, а сумлінний професіонал, що його не підрізає "тіньовий" конкурент без жодних обов'язків.

Одночасно ми отримуємо правдиве застереження від рієлторів: на відміну від фінансових установ, вони не володіють механізмами для детальної перевірки джерел коштів своїх клієнтів. Тому важливо, щоб роль нотаріусів була чітко визначена та збалансована. Ці питання ми ретельно розглянемо на засіданні комітету з учасниками ринку, представниками Мінфіну та Держфінмоніторингу під час підготовки до другого читання.

НАВІЩО ЦЕ ВСЕ

Законопроєкт підготовлено з урахуванням європейських стандартів і в логіці реформ, які Україна взяла на себе в межах Ukraine Facility. Але для мене головний критерій простіший. Людина, яка купує, продає чи винаймає житло, має бути захищена договором, реєстром і відповідальністю посередника, а не лише власною обережністю й порадами знайомих.

Ринок нерухомості не може залишатися поза увагою: ані для клієнтів, ані для держави, ані для ріелторів, які роками вірно виконують свою роботу і прагнуть до визнання своєї професії. Саме про це йдеться у законопроєкті №16145.